지난 수년간에 비해 최근 부동산시장은 침체기를 겪고 있다. 고금리·대출규제 등 여파로 이른바 ‘거래절벽’ 현상이 빚어지며 전국 부동산시장에 찬바람이 불고 있는 것이다. 지난해 하반기 이후 금리인상 기조가 강화되면서 전국적으로 매매가격 상승률은 둔화됐다. 전세가격도 신규 주택공급에 의한 하방압력에 따라 하락세를 보이고 있다.

 

부동산펀드, 부동산투자 대안 떠올라

향후 주택시장은 전국적으로 금리인상에 따른 매매·전세 시장의 하방압력이 지속되는 가운데, 국지적으로는 공급여건에 따라 임대시장 변동성이 확대될 가능성도 제기된다. 이처럼 불안정한 부동산시장에 투자 열기도 급격히 가라앉는 분위기다. 다만 ‘직접’ 투자가 아닌 전문적인 부동산투자사를 경유해 리스크는 낮추고, 수익은 안정적으로 확보할 수 있는 펀드 등 비교적 새로운 대안이 시장에서 주목받고 있다. 투자은행(IB) 업계에 따르면 정부가 인증한 사실상 공식적 부동산금융사업 가운데 부동산펀드는 지속적인 수요자 관심을 끌고 있다.

부동산펀드(REF·real estate fund)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 공동기금을 조정해 전문적인 투자기관에 맡겨 부동산이나 부동산 관련 대출·유가증권 등에 투자해 운용성과에 따라, 그 수익을 투자자에게 배당하는 투자신탁, 투자회사, 또는 간접투자상품 등을 의미한다.

부동산펀드는 지난 2004년 1월 시행된 ‘간접투자자산운용업법’에 따라 간접투자상품에 대한 규정을 정리하고 투자대상을 유가증권에서 장외파생상품, 실물자산, 부동산으로 확대하면서 본격 도입됐다. 도입 당시에는 ‘임대형’ 부동산펀드가 주를 이뤘으나, 최근 대출형·개발형·지분형 펀드 등 다양한 유형의 부동산펀드가 개발되고 있다. 이에 지난 2009년 시행된 ‘자본시장법’에서는 부동산펀드(부동산집합투자기구)를 펀드재산(집합투자재산)의 50%를 초과해 부동산에 투자하는 펀드(집합투자기구)로 포괄적으로 규정해 다양한 방법에 의한 부동산투자를 허용하고 있다. 금융투자협회에 따르면 2020년 7월 기준 국내 부동산펀드 시장규모는 105조 원으로, 이중 공모펀드는 3조 원대, 사모펀드 설정액은 102조 원에 달한다. 이런 가운데 최근 악화된 부동산투자시장 환경에서도 꾸준히 새로운 포트폴리오를 내놓으며 괄목할 만한 성장세를 보이는 부동산금융자산운용사가 등장하며 업계 이목을 끌고 있다.

최근 메테우스자산운용은 다수의 대출형 펀드 및 실물형 펀드를 시장에 내놓으며 가시적인 성과를 내고 있다. 시장 침체기에도 불구하고 지난 6월 메테우스자산운용은 인천검단 3구역 공동주택 개발사업을 위한 선순위 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출채권 양수 상품, 부산 센텀시티 개발사업 PF대출 채권 투자 상품, 위례신도시 주거형 오피스텔 개발사업 투자 참여를 위하여 자산유동화 사채를 인수하는 펀드 등을 줄줄이 출시하며 시장 관심을 모았다.

 

메테우스자산운용, 부동산펀드 ‘강자’ 부상

이중 메테우스대체투자 제53호는 부산 센텀시티 생활형숙박시설 개발사업의 PF대출 채권에 투자하는 상품으로, 해당 사업지가 부산 중심지인 해운대구 센텀시티 일반사업단지 내에 자리잡고 있다는 점에서 주목받고 있다. 부산 내 대표적 업무·문화시설 밀집지역인 센텀시티와 벡스코가 인근에 위치했다. 같은 달 메테우스자산운용은 KT에스테이트·신한캐피탈·한국투자부동산신탁 등과 손잡고 주거분양 블라인드 펀드 설정을 위한 투자계약을 체결했다. 펀드명은 프로메테우스개발블라인드일반사모투자신탁제2호로 수도권과 지방 광역시를 중심으로 공동주택, 오피스텔, 주상복합 등 주거분양·주거시설 중심의 복합시설 개발사업에 투자하기 위한 펀드다. 총 투자액은 200억 원 규모로, KT에스테이트는 2종 투자자로 참여하며 신한캐피탈, 한국투자부동산신탁은 1종 투자자로 각각 출자한다. 투자기본계약 체결 이후 투자가이드라인에 부합하는 프로젝트가 발굴되면, 즉각 투자자들이 수익증권을 매입해 펀드가 설정된다. 해당 펀드는 주거분양 개발 프로젝트를 위해 설립되는 하위투자기구의 지분이나 수익증권을 매입하는 재간접 구조로 운영된다. 본건 펀드가 사업시행법인에 대해 직접 에쿼티를 투자하는 방식으로 프로젝트당 규모는 최소 매출액 500억 원 이상으로 점쳐진다. 지난 3월에는 총사업비 1,945억 원에 달하는 공동주택 개발 PF사업을 성사시키며 이목을 끌었다. 이 개발사업은 경기 양평군 공흥3지구에 대지 2만2419㎡, 지하 1층~지상 26층 규모의 공동주택 406세대와 근린생활 시설을 짓는 것을 골자로 한다. 특히 메테우스자산운용은 지난 1월 부동산 개발사업 관련 초기 사업비 투자 방침을 밝히며 두각을 드러냈다. 이는 1군 건설사의 아파트 사업지가 대상으로, PF대출보다 앞선 단계의 투자라는 점에서 투자자를 끌어모았다. 현대엔지니어링·IBK투자증권·KB증권 등 굵직굵직한 기업들이 대거 참여한 것으로 알려졌다.

메테우스자산운용은 부동산 개발사업 초기 사업비 투자를 위한 블라인드펀드를 300억 원 이상 결성하는 것을 목표로 추진했다. 투자 형태는 시행사 등에 지분 투자 성격의 대출 및 출자를 고려하는 것으로 전해졌다. 대상으로는 부동산 개발사업 주체인 프로젝트금융투자회사(PFV), 특수목적회사(SPC), 리츠(REITs·부동산투자회사) 등이다. 펀드는 공사도급액 500억 원 이상, 예상매출액 2000억 원 이상인 곳에 투자할 계획으로, 이를 통한 목표 수익률은 Net IRR(순내부수익률) 기준 연 15% 이상이다. 아울러 1년 단위 배당으로, 투자자의 자금 엑시트도 돕는다는 방침이다. 펀드 만기는 5년으로, 투자 3.5년, 회수 1.5년이다. 가장 최근에는 경기도 판교 제1테크노밸리 소재 오피스자산인 실리콘파크 매입을 위한 양해각서(MOU)를 체결하였다. 지난 2012년 준공한 실리콘파크는 분당권역 핵심입지인 경기도 성남시 판교 제1테크노밸리 내에 위치한 지하 4층~지상 9층 규모의 건물이다. 건폐율도 인근 건물에 비해 높은 수준인 59.82%다. 용적률은 421.35%에 달한다.

메테우스자산운용은 지난 2018년 6월 전문사모집합투자업자 등록을 마치고 자산운용사로 본격적인 출발을 알린 바 있다. 2022년 06월말 현재 누적 운용 총 자산은 2조 8,000억원에 달하는 것으로 전해졌다. 이외에도 서울 강남권 오피스 실물펀드, 광주 물류센터 개발, 복합리조트 PF 등 다방면에서 부동산 관련 자산을 운용하며 업계를 이끄는 새로운 강자로 떠올랐다.