우리나라의 도시는 지난 반세기 동안 고도의 성장을 경험하였다. 하지만 지금은 1997년 국제통화기금(IMF)으로부터 구제금융을 받았고 2008년 글로벌 경제위기를 겪으면서 장기적인 저성장 시대에 들어섰다. 이 시대에는 한정된 자원을 효율적으로 사용하기 위해서 지금으로부터 10년 혹은 20년, 30년이 지난 후의 도시의 모습이 어떻게 변화할 것인지에 대한 다양한 시뮬레이션이 필요하다. 이에 서울시립대학교 도시공학과 안영수 연구교수는 ‘도시철도역의 이용자수와 주변여건에 기초한 역 주변지역의 상업·업무시설 분포 및 밀도변화 예측 모델 개발 연구’를 진행하고 있어 주목받고 있다.
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| | 서울시립대 도시공학과 안영수 연구교수 |
지하철역 상권을 모델링하는 연구
안 교수가 진행하고 있는 연구 과제를 쉽게 풀어보면, 지하철역을 중심으로 그 주변에 발달된 상권이 미래에는 어떻게 바뀔것인가를 연구하는 것이다. 서울시에는 지하철역이 약 300개이며, 역을 기반으로 한 역세권(반경 500m)의 면적이 서울시 전체 시가화면적 중 48%나 된다. 이는 시가화지역 중 주거지역 등을 제외하면 거의 모든 상권이 지하철역과 관련되어 있음을 의미하지만, 역마다 발달한 상권의 범위와 개발 밀도는 큰 차이가 있다. 안 교수는 이러한 차이의 원인을 2가지 관점에서 접근했다.
첫 번째는 역을 이용하는 이용자 수이다. 강남역의 경우 하루에 평균 약 21만 명이 이용하기 때문에 역을 이용하는 사람들이 그 역을 나와서 주변의 상권을 활성화시키는데 기여했다. 반면 도림천역이나 남태령역은 하루에 평균 약 2천명이 이용하고 있으며, 역 주변은 제대로 상권이 형성되지 못하였다. 두 번째는 역 주변의 여건이다. 이 여건은 역 주변 보행로, 교량, 하천, 산, 군부대, 대규모 아파트 단지와 같은 물리적인 여건과 도시관리계획상 전용주거지역 또는 개발제한구역의 지정과 같은 제도적인 여건으로 구분될 수 있으며, 이 여건의 차이에 의해 상권형성에 영향을 미친다. 이처럼 지하철역을 이용하는 사람의 수가 얼마나 되고, 또 그 역 주변 여건이 어떤지에 따라서 지하철 역세권 상권이 어디까지 발달하고, 또 얼마나 개발될지를 시뮬레이션할 수 있는 모델을 개발하는 것이 ‘도시철도역의 이용자수와 주변여건에 기초한 역 주변지역의 상업·업무시설 분포 및 밀도변화 예측 모델 개발 연구’이다.
이 연구의 파급효과로 첫째, 상점을 개점하거나 상업용 부동산 투자자에게 지하철 역세권 상권의 장기적인 변화에 대한 자료를 제공하여 무리한 투자와 리스크를 최소화 할 수 있다. 우리나라의 자영업자 비율은 현재 약 30% 정도이며, 이는 OECD 국가들의 평균 16%와 미국 7%, 영국 14%, 가까운 일본의 12%와 비교했을 때 매우 높은 수치임을 알 수 있다. 그럼에도 현재(2015년 2분기) 상업용 부동산의 수익률은 1%대로 매우 낮으면서, 공실률(서울)은 10.2%로 매우 높다. 이 연구의 결과가 자영업을 준비하는 시민들과 상업용 부동산 투자자들에게 개점과 투자를 신중하게 결정하는데 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
둘째, 역세권의 범위와 개념을 현실에 맞게 다시 정립하는 것이다. 현재 역세권은 도시계획 조례에 따라 지하철역 승강장의 중심점으로부터 반경 500m를 나타내는 원형형태로 표현되며, 일반인이 보행으로 10분 이내에 도달할 수 있는 거리를 의미한다. 하지만 실제로는 보행로가 잘 되어 있지 않아 10분 이내에 도달 할 수 없는 거리에 있음에도 역세권에 포함된다고 하거나, 또는 그 반대로 역까지의 보행로가 잘 조성되어 있어서 10분안에 도달할 수 있음에도 역세권에 포함되지 않는 지역들이 있다. 이에 GIS프로그램을 이용하여 보행네트워크를 구축하고, 10분 이내에 이동 가능한 거리를 나타내면 원형이 아닌 도로를 따라 십자형의 범위로 나타난다. 이러한 현실적인 역세권의 범위설정 방법을 3년전부터 연구하였으며, 이 연구성과는 역세권 개발 또는 역세권 공공임대주택 공급 지역의 선택 등 다양한 연구와 공공 및 민간분야에서 활용 가능하다.
한국형 장기예측 도시모델을 개발하는데 일조
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안 교수는 앞서 언급한 연구 외에도 3개의 국가 R&D 연구를 더 진행하고 있다. 그 중 가장 핵심이되는 연구는 수도권과 같은 거시적인 공간을 대상으로 2030년, 2040년에 어떻게 바뀔지를 연구하는 거시도시모델(토지이용-교통 통합모델)을 개발 및 적용하고, 이 결과를 다시 행정동이나 역세권과 같은 작은 공간단위로 변환하는 방법론들을 개발하여 결합하는 것이다(공동연구원, 한국연구재단 중견연구자지원사업 핵심중견공동연구, 연구책임 이승일 교수). 이 연구는 앞서 설명한 역세권 상권의 장기적인 변화연구와 매우 밀접한 관련성을 갖는 연구이며 장기적인 오피스의 수요변화, 상권변화뿐만 아니라 일자리의 변화를 시뮬레이션할 수 있는 연구이다. 이는 현재 미분양 아파트와 오피스가 빈번히 발생하는 만큼 어느 지역에 얼마나 건물을 지어야 하는지에 대한 예측자료를 제공할 수 있다. 또한 우리나라는 주거와 가구변화에 대한 연구에 집중되어 있으나, 선진국의 경우 기업과 일자리에 대한 변화에도 동일한 비중으로 많은 연구가 되어왔다. 이에 기업과 일자리를 중심으로 장래 기업의 이동과 일자리 수 변화 예측과 도시 공간구조에 미치는 영향에 대한 연구를 진행하고 있다.
역세권부터 큰 도시에 이르기까지 다양한 연구를 진행하고 있는 안 교수는 “제가 하고 있는 연구를 보완하기 위해서 올해 말에 영국 캠브리지 대학의 마틴센터(Martin Centre, University of Cambridge)로 방문연구(Visiting Scholar)를 갈 예정입니다. 영국은 우리나라보다 훨씬 오래전에 저성장시대를 경험하면서 장기적인 도시변화에 대한 모델 개발과 개선, 그리고 정책활용을 지속적으로 해오고 있다. 마틴센터는 관련 전문기관이며, 그 곳에 가서 장기예측모델 결과의 실제적인 활용방법 등을 공유할뿐만 아니라 우리나라 도시모델을 소개하고, 향후 발전 및 개선 방안에 대한 공동연구를 진행하려고 합니다. 그래서 기업과 상업시설의 장기적인 변화 예측모델, 나아가 일자리에 대한 장기적인 변화를 예측할 수 있는 한국형 모델을 개발하고 싶습니다. 또한 저의 연구는 하나의 독립적인 연구이면서 더 큰 연구흐름에 포함됩니다. 더 큰 연구의 흐름은 도시의 기업과 상업과 같은 일자리뿐만 아니라 시민들이 거주하는 가구, 그리고 이 둘을 연결하는 교통이 통합된 한국형 도시모델 및 다양한 적용기법 개발에 대한 것으로 이는 서울시립대 시공간분석 연구소(TeSA: Temporal & Spatial Analysis Institute, 연구소장: 이승일 교수)에서 함께 진행중에 있습니다. 저의 독립적인 연구뿐만 아니라 더 큰 연구의 흐름에서 제 역할을 다하고 싶습니다”라고 전했다.
이를 위해서는 수직적인 관계 속에서 책상에 앉아서 혼자 연구하는 것이 아니라 수평적인 관계로 함께 논의하고 조언을 들을 수 있는 소통과 포용력이 필요하다고 덧붙였다. 우리의 삶과 생활이 녹아있는 도시를 소통과 포용력을 가진 관점에서 바라보며 연구에 매진하는 안영수 교수가 개발할 장기적인 도시 예측모델이 기대된다.
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