전세 중심으로 구축되던 국내 부동산 임대차 시장이 이제는 월세 비중을 확대하고 있다. 한 번에 목돈을 넣기보다 매달 일정 부분을 나누어 지급하기를 택하는 임차인이 늘어나면서다. 하지만 우리나라의 실정으로는 부담을 대폭 낮춘다고 보기는 어렵다. 선진국의 경우 월세 보증금이 없거나 1~2개월 치 월세 정도 수준으로 책정되어 있으나, 우리나라는 통상 월세의 20배를 보증금으로 설정하고 있어서다. 사회초년생의 경우 부모님의 지원을 받지 못한다면 기본적인 독립을 꿈꾸는 것조차 어려운 상황인 셈이다. 케이알지그룹㈜은 주거용/상업용 임대차 보증금을 낮추고, 합리적인 보증금 조정이 가능한 월세보증솔루션을 제공하며 새로운 임대차 문화를 구축하고 있다.
임차인과 임대인 모두의 부담은 덜고 편의성은 극대화한 새로운 임대차 월세보증솔루션
월세보증금은 임대차계약 기간 동안 세입자와의 문제 발생에 대비해 임대인이 미리 받아주는 보험 혹은 담보 성격의 돈이다. 리스크 해소를 위한 안전장치로 활용되곤 한다. 우리나라의 월세보증금 평균은 월세의 22개월 치로 전 세계적으로도 높은 편이다. 일본의 경우 월세의 1~3개월 치, 미국과 영국, 독일은 모두 월세 1개월 치만을 보증금으로 부담하고 있다.
높은 보증금은 보증금을 마련하지 못한 임차인이 충분한 월세 지급 능력을 확보하고 있음에도 열악한 주거환경을 택하게 하는 요인으로 작용하고 있다. 설상가상 최근 이어지고 있는 금융권의 대출규제는 부동산 시장의 이른바 ‘전세의 월세화’ 현상을 가속화하며 월세의 가격변동폭을 키우고 있다. 이에 저가 주택은 월세로, 중간 가격대는 ‘반전세’로, 고가 주택은 전세가 주도하는 3중 구도로 임대차시장이 재편될 것이라는 전망이 나온다.
대표브랜드 보증금지우개 ‘무방’을 운영하던 케이알지그룹은 2022년 5월 ‘홀로스탠딩’과 합병하면서 케이알지그룹주식회사로 새로이 출범했다. 그리고 임대차 월세보증솔루션을 개발해 보증금 없이 원룸을 구할 수 있는 임차인보증서비스를 제공하는 등 임차인과 임대인 모두가 신뢰하고 안전하게 계약을 진행할 수 있는 인프라를 구축에 집중하고 있다. 특히 임대차계약 시 예비임차인과 임대인 간의 견해 차이로 인해 걸림돌이 되던 보증금을 각자 상황에 맞는 금액으로 조정하여 안전하고 합리적으로 임대차계약을 진행할 수 있는 새로운 보증금의 기준을 제안하는 서비스를 제시했다. 누구나 만족할 수 있는 안전한 임대차계약을 통해 보증금의 새로운 기준을 제시하며 각광받고 있는 것이다.
“공동대표이자 케이알지그룹 창업자인 김기성 대표님과 SK가 주관했던 임팩트 유니콘 프로젝트에서 만나며 인연을 맺게 되었습니다. 케이알지그룹의 사업 모델과 기존에 제가 확보한 기술력을 융합한다면 충분한 시너지가 날 것이라는 판단 아래 케이알지그룹주식회사를 공동 설립했습니다.”
케이알지그룹㈜은 비금융&금융 데이터를 기반한 상업용 임대차 월세보증 솔루션과 관련해 국내 특허등록 4건, 국내 특허출원 4건의 지적재산권을 확보하고 있으며, 2023년 10월 TIPS에 선정되며 경쟁력을 인정받기도 했다. 또한, 2023 한국부동산 경진대회 대상(국토교통부장관상), 2023 범정부 공공데이터 경진대회 최우수상(국무총리상)을 수상하기도 했다.
임대인과 임차인을 잇는 ‘개런티즈’ 통해 임대차계약의 든든한 가교역할 수행
케이알지그룹㈜의 대표브랜드 ‘개런티즈’는 2030 청년층 중 월세납부능력을 검증, 보증금이 없어도 월세를 밀리지 않을 청년임을 선별하는 국내 최초 월세보증심사시스템인 무방과 홀로스탠딩을 합친 통합브랜드이다. 홀로스탠딩은 일본에서 28년간 운영되어온 심사 기준을 한국에 맞게 개편해 심사를 진행해왔으며, 심사를 통과한 임차인들의 월세 미납부 사고율은 1.1%에 그친다.
“처음 케이알지그룹의 서비스를 접했을 때 저 역시 청년의 입장이었어요. 기존에는 월세를 지불할 수 있음에도 보증금이 부족해 욕실이나 주방을 공유하는 주거시설을 택해야 했지만, 케이알지그룹의 서비스를 통해 자신만의 공간을 누릴 수 있다는 점에서 굉장히 매력적으로 느껴졌죠.”
개런티즈는 기존 보증금 방식과 달리 예비임차인의 경제적 상황과 형편에 맞는 보증금으로 임대차계약을 요청할 수 있는 것이 특징이다. 개런티즈가 예비임차인의 월세 보증인이 되어 거주기간 동안 월세 및 원상회복비용을 보장함으로써 임대인의 보증금 필요성을 근본적으로 해결한 것이다. 임차인은 개런티즈가 요청하는 간단한 신청서와 증빙서류를 제출하고, 월세를 성실하게 납부할 수 있다는 내부 심사를 거쳐 서비스를 이용할 수 있다.
임대인에게는 빠르게 공실을 해결할 수 있는 것은 물론 월세체납 0%라는 이점을 제공한다. 임대차계약 및 개런티즈 계약이 진행되는 동시에 SGI서울보증을 통해 월세 100% 이행(지급)보증보험증권을 발행한다. 월세 지급 방식 또한 획기적이다. 임차인의 입금 여부와 상관없이 정해진 입금일에 개런티즈가 직접 임대인에게 월세를 지급하고, 퇴거 시 공과금이나 원상회복비용이 발생한 후 임차인이 지급하지 못하더라도 개런티즈가 직접 지급한다. 중도퇴실로 발생한 공실기간과 중개사 비용 역시 임차인이 지급하지 못하면 개런티즈가 책임진다. 나아가 개런티즈가 계약기간 동안 발생하는 월세와 원상회복비용을 임대인에게 미지급할 경우, SGI서울보증이 입금 처리하는 입금처리 보증서를 지급하는 등 보다 안정적인 월세관리시스템을 구현해냈다. 김준영 대표는 줄어든 보증금이 전월세 전환율보다는 낮고, 예금이자보다는 높은 수익률로 돌아가고 있어 임대인 고객들의 만족도가 높다고 설명했다.
일본으로부터 기술이전 받아 고도화한 핵심기술의 역수출 눈앞으로
케이알지그룹㈜이 선보인 임대차 월세보증 솔루션은 해외에서 먼저 시작되어 이미 활성화된 시스템이다. 일본의 경우 부동산 임대차 거래 대부분이 월세보증회사를 통해서 이루어질 정도로 통용되고 있다. 케이알지그룹 공동대표인 김기성 대표 역시 일본에서 먼저 월세보증사업 경험을 쌓았으며, 개런티즈의 핵심 기술력은 기술이전을 받은 일본의 월세보증 심사모델을 한국화하는 방식으로 확보했다. 케이알지그룹은 해당 기술을 머신러닝 기술을 활용해 보완하고, 극히 일부인 월세 연체 사례를 연구해 심사과정에 반영했다. 김준영 대표는 대표 및 CTO 역할을 담당하며 개발과 서비스의 운영을 담당하고 있다. 최근에는 일본의 월세보증회사로부터 기술 문의가 이어지기도 한다. 연말부터는 일본 진출에 나설 계획이다.
“제가 케이알지그룹이 합류하던 2020년 말은 우리나라 부동산 경기가 한창 끓어오르던 시기였어요. 임대인을 설득하는 데 어려움을 겪기도 했죠. 하지만 영원한 상승장은 없기에 언젠가 시장이 열릴 것이라 판단했고, 시스템을 구축하고 안정성을 검증하며 부동산 침체기를 대비했죠. 최근에는 월평균 30%에 가까운 성장세를 보일 정도로 전국적으로 확장해나가고 있습니다.”
김 대표는 상생하는 임대차계약 문화를 퍼트리며 월세에 대한 인식과 개념을 바꾸는 데 앞장설 것이라 전했다. 전세제도가 사라질 것이라는 관측이 나오는 가운데 월세 보증금에 대한 부담을 대폭 낮춤으로써 시장에의 접근성을 높인다는 설명이다. 실제로 일본 역시 28년 전 월세보증회사가 나오기 전까지 월세 보증금이 월세의 10배가 넘을 정도로 높게 책정되어 있었다. 그러나 월세보증회사가 등장한 이후에는 1~3개월 치 정도로 낮아졌다. 한국임대보증그룹(Korea Rental Guarantee Group)의 약자인 케이알지그룹이라는 사명에도 이러한 포부가 여실히 투영되어 있다. 한국 시장을 대표하는 기업으로서 시장의 성장을 이끌어가겠다는 포부다. 더불어 직접 지은 부동산을 임대하며 임차인에게 가장 저렴한 수수료로 임차인이 필요로 하는 공간을 공급하겠다는 청사진이다.
임대차계약 위한 새로운 선택지 제시하며 대한민국 부동산 임대차시장에 새로운 문화 만들어
케이알지그룹㈜이 상업용 임대차 월세보증솔루션을 선보이고 시장에 안착시키기까지 넘어야 할 난관도 많았다. 투자 유치를 위해 투자자들을 설득하는 가운데에서도 사업모델에 대한 이해를 넘어 확신을 심고자 노력했다. 김준영 대표는 담보 없는 대출이 불가능에 가까웠던 과거에 신용점수에 기반한 대출 심사 체계는 상상할 수 없던 일이었지만, 이제는 보편적인 방식으로 굳어진 점을 예로 들었다. 이 또한 금융공학의 결과라는 설명이다. 개런티즈 역시 한 사람의 직업부터 세금 납입 내역, 보험료 등을 역추산해 대출금 상환 능력을 예측한다. 김 대표는 케이알지그룹의 금융공학기술과 데이터 컨트롤 능력을 입증하며 투자자들의 인식을 바꾸었다.
임대인들에게는 필요와 신뢰라는 두 가지 접근법을 취했다. 우선 물건이 공실 상태인 임대인을 찾아 서울보증보험의 보증서와 함께 설득했다. 월세의 30배에 달하는 보증금을 요구하는 상가 임대 보증금을 제로화하는 것만으로 빠른 회전율을 확보할 수 있다. 이러한 모습을 보여주는 것만으로 임대인은 물론 중개인까지 설득할 수 있다는 설명이다. 김 대표는 전국 모든 중개사들을 설득하기보다 각 지역별로 2~3곳씩 제휴 중개사들을 확대해가며 시장 점유율을 높여가고자 한다고 설명했다.
“개런티즈는 임대차계약을 위한 하나의 옵션입니다. 여유자금을 남겨두고 싶거나 초기 창업 비용 및 판관비 관리의 개념으로 접근하시는 분들께는 좋은 선택지가 될 수 있죠. 임차인의 부담을 획기적으로 덜어주기에 상가 공실율을 낮추고, 회전율을 높일 수 있다는 점에서도 긍정적인 피드백을 받고 있습니다.”
한 달 치 월세를 금리로 환산하면 연평균 8.3%라는 이율이 나온다. 연간 8.3% 이하의 대출을 이용할 수 있는 임차인이라면 이러한 금융상품을 이용하는 것이 유리하다. 다만 DSR 등 대출 한도 관리를 염두에 둔다면 개런티즈 서비스를 이용하는 것이 더 나은 선택이 될 수 있다. 김 대표는 안정적인 부채 관리를 원하는 소상공인이나 임대인 등에게는 개런티즈를, 더 유리한 금융상품을 이용할 수 있는 고객에게는 금융상품을 이용할 것을 권유하고 있다고 말했다.
“올해부터는 사업이 본궤도에 진입했다는 인상을 받고 있습니다. 국토부나 한국부동산원, 금감원 등에서 서비스의 안정성을 확인하기 위한 문의가 오곤 합니다. 이러한 문의 끝에 작년에 부동산 경진대회에 진출해 종합대상을 수상하며 서비스의 경쟁력을 입증하기도 했죠. 이제는 하나의 선택지로 인정을 받고 있습니다.”
케이알지그룹은 임차인에게는 ‘더 넓은 보호’를, 임대인에게는 ‘더 큰 이득’을 제공하며 임대인과 임차인 모두가 신뢰하고 만족할 수 있는 서비스를 제시하고 있다. 임차인들에게는 새로운 기회를, 임대인에게는 운영의 안정성을 제공하는 ‘상생’의 사회적 가치가 부동산 임대차시장의 문화를 바꾸어가고 있다.
