국내 상업용 부동산 투자가 본격적으로 시작된 지 20여 년이 흘렀다. 2008년 금융위기와 2020년 코로나19 팬데믹 등 위기를 거친 상업용 부동산 시장은 발전을 거듭하고 있다. 향후 5년간 전통자산인 오피스를 중심으로 물류센터 확장과 데이터센터, 시니어레지던스와 코리빙 등 상업용 부동산 시장이 재편될 것이라는 전망이 나온다. 급변하는 시장환경이라는 파고를 넘고 있는 지금, 지난해 대규모 복합 물류센터 개발사업을 성공적으로 완수해낸 메테우스자산운용㈜은 뛰어난 입지와 안정적인 프로젝트 구조를 토대로 임차인과 투자자 모두가 만족할 수 있는 우량자산 개발을 통해 업계에서 독보적인 기반을 다져나가고 있다. 김정현 대표는 올해를 부동산 시장의 ‘터닝포인트가 되는 변곡점 같은 해’로 전망하며, 금리 인하에 따른 자산가격 반등과 시장 활성화에 선제적으로 대응하기 위한 준비를 강조했다. 사전에 철저한 계량적 분석을 바탕으로 한 투자 결정, 신뢰와 책임감을 바탕으로 한 파트너십 구축, 젊은 인재들의 성공 체험 기회 제공 등을 통해 금융환경의 급격한 변화 속에서도 지속 가능한 성장을 이어가겠다는 비전을 제시하기도 했다. 메테우스자산운용은 기존 핵심 역량인 프라임 오피스 투자, 부동산개발, PF 등의 사업 영역에서의 전문성을 더욱 강화하는 한편, AI와 같은 새로운 금융기술 트렌드에 적극적으로 대응해 기회를 포착하고, 자산운용업계의 차별화를 꾀하기 위한 도전을 지속하고 있다.

 

불확실성 시대를 넘어서는 메테우스자산운용의 전략적 투자 포트폴리오, 금융환경 변화 속 선제적 대응으로 2기 메테우스 시대 열 것

지난 2018년 설립된 메테우스자산운용㈜은 자산운용업계에 첫발을 내디디며 부동산 관련 다양한 분야에서 실물형 펀드, 개발형 펀드, 대출형 펀드를 비롯해 PFV(프로젝트 파이낸싱 비히클)를 통한 개발사업 등을 이끌며 성장해왔다. 우량한 기초자산과 신뢰라는 원칙을 강조하며 메테우스자산운용㈜의 총괄 경영을 이끌고 있는 김정현 대표는 본격적인 코로나 팬데믹이 시작된 2020년부터 5년간의 시기가 결코 녹록치 않았던 시기였다며, 팬데믹 충격에 대응하고자 풀린 유동성과 이에 대한 테이퍼링 등 금융환경의 변화는 물론 비대면 시대와 AI 관련 산업의 급성장 등 데이터 시장 관련 부분에서 부동산 투자시장에도 많은 변화가 일었다고 되돌아봤다.

금리인하가 본격화됨에 따라 최근 상업용 부동산 시장은 일부 회복세를 보이고 있다. 다만 경제성장률 둔화와 불안정한 환율, 국내 정치적 상황 등으로 인해 국내 상업용 부동산에 적극 투자할 수 있는 여건이 마련되기까지는 다소 시간이 걸릴 것이라는 전망이 나온다. 경제, 정치, 산업 등 여러 분야에서 변동성이 크기에 투자에 신중을 기하며 옥석 가리기가 필요한 시점이라는 목소리가 나오는 이유다. 김 대표는 대표적 상업용 부동산 자산인 오피스 시장의 경우 올해 하반기까지 몇 차례 예정되어 있는 금리 인하가 투자시장에 긍정적 영향을 미칠 것이라 내다봤다. 특히 공급예정 물량이 상대적으로 적고 임차수요가 높은 오피스 권역을 중심으로 점차적으로 시장이 좋아질 것이라는 관측이다. 다만 실물경제 둔화를 고려하여 우량 임차인 입주여부 및 임차인이 선호하는 스펙을 갖춘 자산을 위주로 투자를 고려하는 것이 바람직하다고 강조했다.

“이번 3월 주주총회를 통해 총괄 대표로 선임되었습니다. 어려운 시국에 중책을 맡게 되어 어깨가 무겁기도 합니다. 현재까지 메테우스가 걸어온 길이 1기 메테우스였다면, 이제는 2기 메테우스를 향해 한 단계 더 도약해나갈 수 있도록 기업의 비전과 성장 방향성을 고민하고, 이끌어나가고자 합니다. 어느덧 창립 8년 차로 안정기에 접어드는 단계로, 영속기업으로의 성장을 위한 변화가 필요한 때라고 생각합니다. 기업의 미래 방향성을 재정립하는 중요한 전환점이기도 하죠.”

메테우스자산운용은 지난해 삼성동 영동대로변 YD318빌딩 청산을 성공적으로 완료했다. 김 대표는 우량입지의 우량자산은 시장 변동성의 영향을 적게 받으면서도 운용수익과 청산 안정성이 높은 투자자산이라 말했다. 현재는 CBD, GBD, 여의도, 분당·판교 등 주요 투자권역 중 공급이 제한적이고 임대수요가 높은 지역에서 투자처 발굴에 집중하고 있다. 특히 최근 몇 년간 신규 오피스 공급이 없었던 분당권역을 주목하고, 제4차 테크노밸리 개발이 예정되어 있는 지역 내 신규 오피스빌딩 개발을 진행 중이다. 어려운 시장환경 속에서도 작년 말 PF(프로젝트 파이낸싱)를 성공적으로 진행해 착공하였으며, 27년 준공을 목표로 공사를 진행하고 있다. 이외에도 입지 및 운용 안정성 확보가 가능한 강남권역의 오피스 실물자산과 서울 주요 역세권을 중심으로 한 임대형 주거시설에 대한 투자처 발굴에 무게를 싣고 있다는 설명이다.

최근 급성장하고 있는 데이터센터의 경우 내년부터 본격적인 준공과 함께 거래 수요가 늘어나 기술·활용·산업 측면에서 높은 성장성을 가진 투자처로 평가되고 있지만, 전력계통영향평가 등 정책적 변화와 기피현상은 공급 측면에 부정적 영향을 끼칠 것이라는 우려가 공존한다. 김 대표는 단기적으로는 전력공급 및 허가 등이 완료되어 사업의 안정성이 확보된 자산과 준공예정 자산을 중심으로 투자시장이 형성될 것이라 내다봤다. 특히 가격 하락이 제한적이고 임대료가 물가상승에 연동되는 장점을 강조했다. 메테우스자산운용은 부산 에코델타시티에 국내 최대 규모인 140MW의 데이터센터 개발을 진행 중이며, 현재는 인천 도화동에서 데이터센터 개발도 진행 중이다. 김 대표는 임차인의 신용도가 높은 자산을 선호하며, 입지적 가치가 높은 지역을 중심으로 투자를 진행하고 있다며, 앞으로도 성장성이 큰 부동산 섹터에 지속적으로 관심을 갖고 신규 투자처를 발굴해나갈 것이라 전했다. 주거시장에서 주목할 만한 변화인 임대형 주거시장과 실버 주거시장 등 신규사업 발굴에도 적극 임하고 있다는 설명이다.

한편, PF시장 경색에 따른 주거 및 물류 부동산의 침체기가 이어지는 가운데 근래 과도한 공급으로 인한 수요/공급의 불균형이 발생했던 물류센터에 관해서는 내년 공급량 감소와 함께 부실채권(NPL) 중심의 거래가 이어질 것이라는 전망이 나온다. 저온창고와 서울에서 원거리에 자리한 물류센터의 경우 수요/공급의 불균형이 심화되며 투자시장 전체에 마이너스 요소로 작용하고 있다. 김 대표는 PF 시장 침체에 따른 공급 감소화 부실자산이 정상화되는 과정은 고통스럽지만, 이는 균형을 찾기 위한 시장의 자연스러운 흐름이라 말했다. 단기적으로는 부실채권과 관련한 거래가 지속되고, 저온창고의 정상화를 위해 임차수요가 있는 상온창고로의 컨버젼(conversion)이 이루어지는 등 여러 변화가 이어질 것이라는 전망이다. 실제로 최근 남양주에서 쿠팡 임차가 확정된 연 면적 약 5만7천여 평의 대규모 물류센터가 본 PF를 진행하며 착공하기도 했다. 메테우스자산운용 또한 투자 및 EXIT 안정성을 고려하여 어려운 시장환경에서도 성공적인 투자가 가능한 수도권 내 우량입지 자산을 매입·개발하는데 초점을 맞추고 있다. 최근에는 서이천IC에 위치한 연 면적 약 2만 평의 물류센터 PF를 완료하고 개발을 진행하는 등 시장변화에 적극 대응하는 모습이다. 이천 물류센터는 국내 유통·물류 대기업과 15년 장기 임대차 확약을 체결하며 안정성을 확보했으며, 센터를 수도권 물류 허브로 삼고 자동화 설비 투자를 단행하며 물류 효율성을 극대화한다는 방침이다.

“메테우스만의 투자전략은 일회성의 트렌드를 따라가기 보다 계량적 분석을 바탕으로 시장의 기회를 파악하는 것입니다. 이러한 분석적인 접근 방법은 입지가 우수하고 매각수요가 좋은 지역의 부동산 시장에 투자를 집중하는 전략으로 이어질 수 있습니다.”

 

풍부한 네트워크와 노하우로 전문성 극대화하며 변화하는 시장에 유연하게 대응한다

금리상승과 유동성 확보의 어려움이라는 이중고를 마주한 건설업계는 도전적인 환경에 직면해있다. 주택시장의 수요-공급 불균형으로 인한 미분양 물량 증가와 금융권의 신중한 대출 정책이 업계에 추가적인 부담으로 작용하기에 투자처와 건설기업 모두 자금조달에 신중을 기하는 현실이다. 이러한 가운데 메테우스자산운용㈜은 기업이 활발한 PF 대출을 통해 안정적으로 자금을 확보하고, 전략적인 사업 추진을 이어가며 상업용 부동산 개발사업을 성공적으로 완수할 수 있도록 전방위적인 지원과 투자를 이어가며 협력과 상생에 중점을 두고 독보적인 성과를 창출해내고 있다.

“하나의 프로젝트가 성공적으로 완성되기까지 사업발굴부터 인허가, PF, 시공, 분양 및 운영으로 이어지는 복잡한 과정 속에서 여러 이해관계자들과의 협의가 이루어져야 합니다. 메테우스자산운용은 상업용 부동산, 주거시설, 물류시설 등 다양한 투자대상에 대한 풍부한 네트워크와 노하우를 가진 인력들이 각각의 사업단계별 차별적 역량을 적용하며 프로젝트의 성공 방향을 제시하고 있습니다.”

그간 부동산개발과 투자전문가로서 다양한 실물자산 매입과 개발사업을 주도적으로 진행해온 김정현 대표는 탁월한 딜소싱(투자처 발굴) 능력을 인정받고 있다. 실물형·개발형 펀드 부문에서 풍부한 운용 경험과 다각화된 네트워크를 바탕으로 안정적인 운용수익 확보를 위해 노력해온 결과다. 최근 어려운 금융환경 속에서도 우량한 프로젝트들의 사업 추진에 기여할 수 있도록 네트워크를 활용한 PF 금융주선뿐 아니라 대출형 블라인드 펀드를 조성하는 등 PF 대출에도 직접 참여하고 있다. 김정현 대표는 기진행 중인 프로젝트의 경우에는 철저한 자금관리를 통하여 적기 공사비 지급 등 시공사의 자금흐름 개선에 기여하고자 노력하고 있다고 덧붙였다.

금융·부동산 시장은 경기와 금리, 정책 불확실성 등 다양한 외부 변수의 영향에서 결코 자유로울 수 없다. 메테우스자산운용은 글로벌 금융시장과 금리 및 경제정책의 변화, 부동산 관련 세제 및 정책변화 등 다양한 환경요소를 지속적으로 모니터링하며 시장의 변동성에 대응하고 있다. 특히 변화의 영향이 지대하고 직접적이라 판단되는 경우에는 자사 네트워크를 활용하여 법률, 회계, 세무 등 전문가 집단과 협업을 추진하며 대응방안을 구체화하고, 이를 사업에 반영하는 프로세스를 운영하고 있다. 더불어 사내 전문가 그룹인 임원진들이 정기적으로 시장변화에 대하여 논의하고, 이를 사업발굴과 사업화 전략에 적용할 수 있는 방안을 협의하는 프로세스를 내재화하기도 했다. 김 대표는 ‘사람이 곧 자산’이라는 기업 철학을 바탕으로 다양한 전문가 집단이 도출해낸 결론을 실물투자와 대체투자, 금융투자 등 개별 사업 부문별 사업전략에 반영하고, 실행할 수 있는 시스템을 구축했다고 말했다. 일례로 앞으로 예상되는 연내 2~3차례의 금리 인하가 자산가격에 미치는 영향 등을 계량적으로 분석하고, 상업용 부동산의 적정 매입·매각 시점 등을 판단하여 전략적으로 투자하거나 청산 시점을 결정하는 활동을 들 수 있다.

“시장환경이 급변하며 새로운 시장을 계량적으로 분석하고, 이를 토대로 시장성을 전망할 수 있는 사람들만이 전문가로 인정받는 시대가 열리고 있습니다. 개발은 물론 투자처 발굴, 네트워크 등 각각의 역량을 갖춘 후 시장을 선점할 때 확고한 경쟁력을 다질 수 있죠. 그간 쌓아온 메테우스만의 역량에 기반한 계량화된 전략을 토대로 새로운 시장을 개척해나가고자 합니다.”

김 대표는 거시적·미시적으로 급변하는 시장환경 속에서 지속가능한 성장을 달성하는 것을 목표로 변화를 이끌어가고 있다고 설명했다. 시장변화에 능동적으로 대처하고자 최근에는 40대의 젊은 임원진으로 이사회를 구성하고, 기존에 성장을 주도해온 임원진들은 사업 부문에 보다 집중할 수 있도록 조직을 재구성했다. 더불어 소유와 경영의 분리를 통한 경영의 고도화를 모색하고 있는 것은 물론 첨단 기술 트렌드에 선제적으로 대응하기 위한 AI 활용 및 토큰증권발행(STO)과 같은 새로운 금융기법의 사업화 등을 추진한다는 계획이다. 김 대표는 현재 메테우스자산운용에 내재화된 사업역량인 투자운용과 대체투자, 부동산금융, 투자금융의 사업 부문 역량을 강화해 이를 내실화·전문화하고, 새로운 시장에 선제적으로 대응 가능한 미래 성장동력을 확보하며 투자자 및 사업 관계자들의 지속적인 신뢰를 확보해나갈 것이라 전했다.

“기존의 역량을 토대로 지금껏 성공적으로 이끌어온 비즈니스 영역에서의 성공을 이어가는 것은 물론 시대와 금융환경 변화를 접목하고 대응하며 기업을 살아있는 유기체로 이끌어가고자 합니다. 이것이야말로 급변하는 시장에서 도태되지 않고 발전해나갈 수 있는 원동력이라 확신합니다. 신규 이사진분들께도 투자시장의 변화에 역동적으로 대응해줄 것을 당부드렸죠.”

자유로운 소통 문화를 조성하는 데에도 힘쓴다. 김 대표는 자산운용은 결국 사람이 하는 비즈니스이기에 구성원 한 사람 한 사람이 기업의 자원이자 역량이라며, 조직을 구성하는 ‘사람’에 집중하고자 한다고 말했다. 이를 위해 정기회의, 수시회의를 통해 구성원 각자의 전문적 의견을 자유롭게 개진하는 분위기를 만들어가고 있다. 김 대표는 여러 안건에 대한 논의는 집단지성을 통해 최적의 의사결정에 도달하는 과정이라며, 프로젝트 담당 부서는 물론 여러 부서들의 의견을 두루두루 살피다 보면 생각지 못한 돌파구를 찾을 때가 많다고 말했다.

기업 내부적으로는 하나의 프로젝트를 끝까지 완수해볼 것을 강조하고 있다. 프로젝트를 성공적으로 완수해낸 경험은 다른 것으로는 대체하기 어려운 성취감과 만족감을 주는 까닭이다. 김 대표는 주니어들이 자신만의 성공 경험을 쌓으며 자기만족과 목표달성에 다가설 기회를 만드는 것은 회사의 또 다른 역할이라 말했다. 일련의 성공 경험은 프로젝트를 바라보는 관점부터 태도에까지 두루 영향을 미친다는 인식에서다. 김 대표는 자신은 물론 기업의 임원들 또한 성공 경험을 통해 노하우와 네트워크를 쌓았다며, 성공 경험은 가시적 보상을 떠나 업무와 삶에 대한 만족감을 얻을 수 있는 값진 체험이라 설명했다.

 

프로젝트를 성공으로 이끄는 원동력 ‘신뢰’를 중심에 둔 운용으로 최고의 성과 도출해낼 것

지난 8년간 부동산투자와 관련한 상업용 부동산 실물투자, 대체투자, 금융자문, PF 개발사업 등 다양한 프로젝트를 진행해온 메테우스자산운용㈜은 자사 비즈니스 네트워크와 Co-Working Group을 양적·질적으로 확장해왔다. 이는 메테우스자산운용이 금융시장 활황기와 팬데믹, PF시장 침체 등 침체기를 묵묵히 지나올 수 있었던 힘이다. 김정현 대표는 금융산업의 뿌리는 ‘신뢰’에 있다며, 호경기와 불경기에 관계없이 신뢰를 얻는 것을 목표로 지난 8년을 보내왔다고 말했다. 신뢰와 책임감을 바탕으로 많은 파트너들과 함께하며 프로젝트의 성공적 완수를 목표로 노력하는 모습은 ‘우량한 기초자산과 신뢰’라는 메테우스자산운용의 원칙을 떠올리게 한다. 최근 어려운 IPO 환경 속에서도 최적의 수익을 창출할 수 있는 방안을 마련하여 공모주 펀드를 출시한 것 또한 회사와 파트너사들의 협업이 빚어낸 결실이다. 김 대표는 많은 파트너사와 투자사들로부터 항상 최선을 다하며 책임감 있게 프로젝트를 추진한다는 피드백을 받고 있다며, 앞으로도 업계 최고의 전문가 집단으로서 책임감과 신뢰를 쌓아갈 수 있도록 최선을 다할 것이라 힘주어 말했다.

“다양한 파트너들과 업무를 진행해야 하는 부동산 투자시장에서는 아무리 좋은 프로젝트라 할지라도 신뢰가 없다면 시작조차 불가능합니다. 시작했다고 할지라도 이를 정상적으로 추진해 완성에 도달하긴 어렵죠. 함께해주시는 여러 관계자로부터 항상 신뢰받을 수 있도록 사고하고, 이를 행동으로 옮기는 것이야말로 프로젝트를 성공으로 이끄는 원동력입니다.”

최근 기업의 환경(Environmental), 사회(Social), 지배구조(Governance)를 고려하여 지속가능한 성장과 장기적 가치 창출을 추구하는 ESG 경영이 화두로 떠올랐다. 이는 단기적 수익보다는 장기적인 안정성과 성장을 중시하는 자산운용의 방향과도 일치하기에 ESG 요소를 고려한 투자는 기후변화와 사회적 갈등 등 잠재적 리스크를 미리 파악·관리함으로써 투자 포트폴리오의 안정성을 높이는 주요 전략으로 활용된다.

메테우스자산운용 또한 기업의 사회적 책임을 다하기 위한 노력을 이어가고 있다. 금융업계의 취업을 희망하는 학생들을 대상으로 하는 교육 활동인 ‘메테우스아카데미’가 대표적이다. 메테우스아카데미는 수도권 대학에서 2차례 개최되어 학교 및 학생들로부터 좋은 반응을 이끌어낸 바 있다. 향후 지방 소재 대학으로 활동을 확대해나간다는 계획이다. 김 대표는 교육활동 외에도 경력단절 여성들의 재취업을 지원하기 위한 사업과 대체투자업계 퇴직자들의 인생 2막을 지원하는 사회공헌활동을 구상하고 있다고 설명했다. 지금까지 다양한 프로젝트를 추진하는 과정에서 많은 난관이 있었지만, 이를 해결하고 성공적으로 완수해내며 쌓은 경험과 노하우들은 앞으로 자신이 해나갈 활동의 자양분이 될 수 있다는 마음가짐으로 업무에 입하고 있는 그다. 자사의 전문분야와 연관성이 높은 금융 관련 교육 및 사회적 지원 활동을 전개함으로써 기업의 착한 영향력을 전파하며 사회적 책임을 다하는 기업으로써 사회에 이바지할 것이라는 다짐이 이어졌다.

“어린 시절 열악한 주거환경에 노출되어 있는 사람들에게 주택을 지어주는 비영리 활동단체인 해비타트를 보며 깊은 인상을 받았습니다. 앞으로 사회생활을 하면서 쌓은 지식과 경험들이 부동산과 관련된 사회적 지원 활동에 기여한다는 꿈을 키웠죠. 이는 부동산개발과 부동산투자 및 운영관리, 부동산금융 및 자산운용과 관련된 회사에서 경력을 쌓는 계기가 되기도 했습니다.”

김 대표는 글로벌 시장 진출이라는 중장기적 과제를 제시했다. 그간 국내 시장에 포커스를 맞추며 쌓아왔던 역량을 바탕으로 미국과 일본 등 선진 시장으로 진출한다는 포부다. 다만 제도와 문화 등 한국과는 분명한 차이가 있는 만큼 시장에 대한 이해와 조직 구성 등 철저한 준비를 거쳐 시장을 넓혀간다는 구상이다.

2025년은 상반기에 정치적·경제적 변동성을 소화해낸 후 하반기면 안정화되며 시장의 변곡점이 되는 해가 될 전망이 나온다. 지난 3~4년간 얼어붙었던 PF 시장도 그간 내실을 다진 만큼 서서히 안정화될 것이라는 기대가 커진다. 김 대표는 메테우스자산운용 또한 시장의 변화에 발 빠르게 대응하며 액티브한 운영을 이어갈 것이라 전했다. 풍부한 부동산, 주식, 채권 운용경험과 다각화된 네트워크를 토대로 제2의 도약기를 맞이한 메테우스는 전문화·체계화된 역량을 바탕으로 좋은 프로젝트를 발굴하고, 이를 성공리에 완수하며 투자자 및 파트너사들과 함께 성장해나가고 있다. 풍부한 경험과 노하우를 통해 고객에게 최고의 성과로 보답하는 것을 존재 이유이자 신념으로 내건 메테우스자산운용이 안정적인 자산운용과 투자자의 수익실현이라는 목표를 달성하며 자산운용의 기준을 제시하고 있다.